الاستملاك في الأردن: متى يجوز نزع الملكية وكيف يقدّر التعويض؟

الاستملاك هو نزع ملكية عقار أو حق متعلق به وفقًا لأحكام القانون، لتمكين جهة مخولة من تنفيذ غرض يحقق المنفعة العامة، ولأنه يمس حق الملكية مباشرة، لا يُعامل كإجراء إداري عادي؛ بل يجب أن يستند إلى سند قانوني وأن يُتبع بالطريقة التي رسمها التشريع.

وينظم قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 الإطار التشريعي للعقارات والاستملاك، وقد عُدّل، ومن تعديلاته القانون رقم 17 لسنة 2026 المنشور في الجريدة الرسمية، لذلك ينبغي الرجوع إلى النص الحالي وتعديلاته، لا إلى نسخة قديمة أو ملخص غير محدث.

تقرر المادة 11 من الدستور الأردني أنه لا يُنزع ملك أحد إلا للمنفعة العامة ومقابل تعويض عادل وفقًا لما يحدده القانون، وهذا يضع شرطين أساسيين أمام الاستملاك: أن يكون الغرض عامًا ومشروعًا، وأن يجري تقدير التعويض ودفعه وفق الأحكام القانونية النافذة.

وجود مشروع حكومي أو خدمي لا يحسم وحده كل سؤال عن سلامة استملاك عقار بعينه؛ إذ يلزم فحص القرار والجهة المختصة والعقار والغاية والإجراءات التي اتُبعت، كما أن التعويض لا ينبغي تقديره بمجرد التخمين أو اعتماد رقم أولي دون مراجعة أساس التقييم والبيانات ذات الصلة.

عدّل القانون رقم 17 لسنة 2026 أحكامًا في قانون الملكية العقارية تتصل بتقدير بدل الاستملاك، ومن ذلك تعديل المادة 322، التي تتناول عناصر يجب مراعاتها عند التقدير، ومنها قيمة العقار عند صدور قرار الاستملاك والعوامل المؤثرة فيها، مثل المساحة والشكل والتنظيم والموقع، ويظل تطبيق هذه المعايير مرتبطًا بالنص المنشور وبوقائع العقار وملفه.

لا يمكن تحديد قيمة التعويض المتوقعة من وصف عام أو من مساحة الأرض وحدها، فقد يتطلب التقييم مراجعة سجل العقار، وتصنيفه التنظيمي، وموقعه، وتقدير الجهة المختصة، وأي عناصر أخرى يعتد بها القانون، كما لا يصح الجزم باستحقاق مبلغ معين قبل فحص المستندات والنص المطبق على الحالة.

ينبغي حفظ إشعار الاستملاك والقرار ومخطط العقار وأي تقرير أو تقدير للتعويض، ثم التحقق من هوية الجهة المستملكة، وحدود الجزء المشمول، والغاية المعلنة، والبيانات المساحية والتنظيمية المستخدمة في التقييم، ومن المفيد جمع سند التسجيل والمخططات والمراسلات وأي تقارير فنية مرتبطة بالعقار.

إذا وجد المالك خطأ في الحدود أو المساحة أو وصف العقار، أو لم يقتنع بأساس التقدير، فعليه الاستفسار عن طريق الاعتراض والجهة المختصة والمدة المحددة في النص النافذ، والتحرك دون تأخير، تختلف الإجراءات والآجال بحسب نوع القرار والمرحلة والوقائع؛ لذا لا ينبغي الاعتماد على هذه المقالة لحساب موعد قانوني محدد.

الاستملاك يوازن بين حاجة المجتمع إلى المرافق والمشاريع العامة وبين حماية الملكية الخاصة، وتظهر أهمية الرقابة القانونية في التحقق من الاختصاص والغاية والإجراءات وسلامة التقدير، مع تمكين المالك من استخدام وسائل الاعتراض والطعن التي يقررها القانون عند توافر أسبابها.

وتعرض الدراسة المرفقة للمقال أسئلة عملية حول استقلال التقدير، ومدى كفاية الضمانات، وأثر التأخير في الإجراءات، هذه مسائل للنقاش والتحليل وليست نتائج قضائية ثابتة في كل ملف؛ فالفصل في مشروعية القرار أو مقدار التعويض يعود إلى الجهات المختصة وفق الوقائع والأدلة.

تساعد الإجابات التالية على توضيح المبادئ العامة، لكن الإجراء المناسب يتوقف على القرار والعقار والنص القانوني النافذ.